WEG‑Grundlagen für Eigentümer
Das Wohnungseigentumsgesetz bildet den rechtlichen Rahmen für jede Eigentümergemeinschaft und legt fest, welche Rechte und Pflichten einzelne Eigentümer haben und welche Entscheidungen zwingend gemeinsam getroffen werden müssen. Zentral ist dabei § 18 WEG, der die ordnungsmäßige Verwaltung definiert und damit den Maßstab setzt, an dem jede Entscheidung der Gemeinschaft gemessen wird. Eigentümer können also nicht frei über bauliche Veränderungen, energetische Maßnahmen oder Modernisierungen entscheiden, wenn diese das Gemeinschaftseigentum betreffen. Selbst scheinbar kleine Eingriffe wie der Austausch von Fenstern, die Erneuerung der Heizungsanlage oder die Dämmung der Fassade fallen unter das Gemeinschaftseigentum und benötigen daher einen Beschluss der Eigentümerversammlung.
Mit der WEG‑Reform 2020 wurden die Beschlussfassungen deutlich erleichtert. Bauliche Veränderungen können seitdem mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, was in § 20 WEG festgelegt ist. Das bedeutet, dass energetische Sanierungen, Maßnahmen zur Verbesserung der Barrierefreiheit oder der Einbau von Ladesäulen für E‑Autos nicht mehr an Einstimmigkeit scheitern. Gleichzeitig schützt § 14 WEG die übrigen Eigentümer, indem er klarstellt, dass jeder Eigentümer verpflichtet ist, von seinem Sondereigentum und seinem Verhalten so Gebrauch zu machen, dass keinem anderen ein Nachteil entsteht, der über das unvermeidliche Maß hinausgeht.
Finanzielle Aspekte spielen in der WEG eine zentrale Rolle. Die Gemeinschaft ist verpflichtet, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden, deren Höhe sich nach Alter, Zustand und Größe der Anlage richtet. Studien zeigen, dass viele Gemeinschaften zu geringe Rücklagen bilden, was später zu Sonderumlagen führt, die schnell fünfstellige Beträge erreichen können. § 28 WEG regelt die Wirtschaftsplanung und die Jahresabrechnung und verpflichtet den Verwalter, eine transparente und nachvollziehbare Kostenstruktur vorzulegen. Eigentümer haben das Recht, Einsicht in alle Unterlagen zu nehmen, was durch § 18 Abs. 4 WEG ausdrücklich bestätigt wird.
Auch beim Thema Energieeffizienz spielt die WEG eine immer größere Rolle. Maßnahmen wie der Austausch der Heizungsanlage, die Dämmung des Daches oder die Installation moderner Fenster betreffen regelmäßig das Gemeinschaftseigentum. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) greift hier unmittelbar ein, denn energetische Mindeststandards gelten für das gesamte Gebäude, nicht für einzelne Wohnungen. Eigentümergemeinschaften müssen daher sicherstellen, dass gesetzliche Fristen eingehalten werden, etwa beim Austausch alter Heizkessel nach § 72 GEG oder bei der Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises nach § 80 GEG. Verstöße können Bußgelder nach § 108 GEG nach sich ziehen, die bis zu 10.000 Euro erreichen können.
Die Verwaltung der WEG ist ebenfalls klar geregelt. Der Verwalter besitzt seit der Reform stärkere Befugnisse, etwa die Möglichkeit, Maßnahmen der laufenden Verwaltung eigenständig umzusetzen, solange sie nicht zu erheblichen Kosten führen. Gleichzeitig bleibt die Eigentümerversammlung das zentrale Entscheidungsorgan. Beschlüsse sind nur gültig, wenn sie ordnungsgemäß einberufen wurden, was § 24 WEG detailliert beschreibt. Fehler in der Einladung oder Tagesordnung können zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen führen, was wiederum zu langwierigen gerichtlichen Auseinandersetzungen führt.
Für Eigentümer bedeutet all dies, dass sie nicht nur ihr Sondereigentum verwalten, sondern Teil eines rechtlich eng verzahnten Systems sind, in dem Gemeinschaftsinteressen und individuelle Rechte ständig miteinander abgewogen werden. Wer die gesetzlichen Grundlagen kennt, kann Entscheidungen besser einschätzen, Konflikte vermeiden und langfristig den Wert der Immobilie sichern.
