Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf
Spekulationsfrist – Klartext mit Fakten, Zahlen und echten Beispielen. Die Spekulationsfrist entscheidet, ob beim Verkauf einer Immobilie Steuern fällig werden. Sie beträgt in Deutschland 10 Jahre – gerechnet vom Kaufdatum bis zum Verkaufsdatum. Wer innerhalb dieser Frist verkauft, muss den Gewinn versteuern. Erst nach Ablauf der 10 Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei.
Wie wird die Spekulationsfrist berechnet?
• Start: Datum des Kaufvertrags (notariell beurkundet)
• Ende: Datum des Verkaufsvertrags
• Beispiel: Kauf am 15.03.2016 → steuerfreier Verkauf ab 16.03.2026
Wichtig: Es zählt immer das Datum der Beurkundung, nicht Übergabe oder Zahlung.
Wie hoch ist die Steuer bei Verkauf innerhalb der Frist?
Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Typische Spanne: 14 % bis 42 %, bei sehr hohen Einkommen bis 45 %.
Beispielrechnung
• Kaufpreis: 300.000 €
• Verkaufspreis: 380.000 €
• Gewinn: 80.000 €
Bei 30 % Einkommensteuersatz:
→ 24.000 € Spekulationssteuer
Bei 42 % Einkommensteuersatz:
→ 33.600 € Spekulationssteuer
Wann ist ein Verkauf trotz 10‑Jahres‑Frist steuerfrei?
Es gibt zwei wichtige Ausnahmen:
1. Eigennutzung
Der Verkauf ist steuerfrei, wenn die Immobilie
• im Jahr des Verkaufs,
• im Jahr davor
• und mindestens im Jahr davor
zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Beispiel:
Einzug: 01.08.2023
Verkauf: 15.02.2025
→ steuerfrei, obwohl nur 1,5 Jahre bewohnt.
2. Keine Vermietung zwischenzeitlich
Auch ein kurzzeitiger Leerstand ist unschädlich, solange keine Vermietung stattfindet.
Was zählt zum steuerpflichtigen Gewinn?
Gewinn = Verkaufspreis – Anschaffungskosten – Werbungskosten
Dazu gehören:
• Kaufpreis
• Notar- und Grundbuchkosten
• Grunderwerbsteuer
• Maklerkosten beim Kauf
• Modernisierungen (wenn sie den Wert erhöhen)
• Verkaufsnebenkosten (Makler, Notar, Anzeigen)
Beispiel
• Kaufpreis: 250.000 €
• Nebenkosten: 20.000 €
• Verkaufspreis: 330.000 €
• Verkaufsnebenkosten: 10.000 €
Berechnung:
330.000 – (250.000 + 20.000 + 10.000) = 50.000 € Gewinn
→ Dieser Betrag wird versteuert.
Sonderfall: Erbschaft & Schenkung
Die Spekulationsfrist läuft weiter, sie beginnt nicht neu.
Beispiel:
• Vater kauft 2015
• Sohn erbt 2023
• Verkauf 2024
→ Verkauf steuerfrei, weil die 10 Jahre des Vaters zählen.
Sonderfall: Vermietete Immobilien
Bei Vermietung gilt die 10‑Jahres‑Frist immer, außer es liegt eine der Eigennutzungs-Ausnahmen vor.
Fazit
Die Spekulationsfrist ist ein klarer steuerlicher Mechanismus:
10 Jahre halten = steuerfrei.
Vorher verkaufen = Steuer auf den Gewinn.
Mit den richtigen Zahlen im Blick lassen sich Überraschungen vermeiden und Verkaufsentscheidungen strategisch planen.
