Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Kaufnebenkosten werden oft unterschätzt – und genau hier entstehen die größten finanziellen Überraschungen beim Immobilienkauf. Viele Käufer konzentrieren sich ausschließlich auf den Kaufpreis und merken erst spät, dass zusätzlich mehrere Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten fällig werden. Diese Posten sind nicht verhandelbar, gesetzlich geregelt oder marktüblich – und müssen deshalb von Anfang an realistisch eingeplant werden.
Zu den wichtigsten Kosten gehören Notar und Grundbuch. Ohne eine notarielle Beurkundung ist kein Immobilienkauf rechtsgültig. Der Notar erstellt den Kaufvertrag, prüft rechtliche Rahmenbedingungen und sorgt für eine sichere Abwicklung. Anschließend werden Eigentumsübergang, Grundschuld und weitere Einträge im Grundbuch vorgenommen. Diese Schritte sind zwingend notwendig und verursachen feste Gebühren, die sich prozentual am Kaufpreis orientieren.
Ein weiterer großer Block ist die Grunderwerbsteuer. Sie fällt in jedem Bundesland unterschiedlich aus und macht einen erheblichen Teil der Nebenkosten aus. Da sie direkt nach dem Kauf fällig wird, beeinflusst sie das verfügbare Eigenkapital und damit oft auch die Finanzierung. Wer diesen Betrag nicht einplant, gerät schnell unter Druck.
Zusätzlich können weitere Kosten entstehen – etwa für Gutachten, Finanzierungsunterlagen, Maklerprovision oder Vermessungen. Diese Posten sind nicht bei jedem Kauf relevant, können aber je nach Situation mehrere tausend Euro ausmachen. Entscheidend ist, frühzeitig zu klären, welche dieser Kosten im eigenen Fall anfallen und wie sie sich auf das Gesamtbudget auswirken.
Wer die Kaufnebenkosten realistisch kalkuliert, schafft Planungssicherheit. Der Blick auf diese Posten ist kein lästiges Detail, sondern ein zentraler Teil jeder soliden Kaufentscheidung. Eine klare Kostenübersicht schützt vor Engpässen, stärkt die Verhandlungsposition und sorgt dafür, dass der Immobilienkauf finanziell auf sicheren Beinen steht.
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf – mit realistischen Zahlen.
Kaufnebenkosten sind kein Nebenthema. Sie liegen in Deutschland je nach Bundesland typischerweise zwischen 7 % und 13 % des Kaufpreises. Wer sie nicht sauber einplant, riskiert Finanzierungslücken.
Die wichtigsten Posten im Überblick – mit konkreten Zahlen:
1. Grunderwerbsteuer (in Bremen: 5 %)
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten und wird direkt nach dem Kauf fällig.
• Kaufpreis 300.000 € → 15.000 € Grunderwerbsteuer
• Kaufpreis 450.000 € → 22.500 € Grunderwerbsteuer
• Kaufpreis 600.000 € → 30.000 € Grunderwerbsteuer
Nicht verhandelbar, keine Ausnahmen.
2. Notarkosten (ca. 1,0 %–1,5 % des Kaufpreises)
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, prüft rechtliche Punkte und wickelt den Eigentumsübergang ab.
Typische Größenordnung:
• 300.000 € Kaufpreis → 3.000–4.500 €
• 450.000 € Kaufpreis → 4.500–6.750 €
• 600.000 € Kaufpreis → 6.000–9.000 €
3. Grundbuchkosten (ca. 0,5 % des Kaufpreises)
Eintrag Eigentumswechsel, Grundschuld, Löschungen.
• 300.000 € → ca. 1.500 €
• 450.000 € → ca. 2.250 €
• 600.000 € → ca. 3.000 €
4. Maklerprovision (in Bremen meist 3,57 % für Käufer)
Nur relevant, wenn ein Makler eingeschaltet ist.
• 300.000 € → 10.710 €
• 450.000 € → 16.065 €
• 600.000 € → 21.420 €
5. Optional: Gutachten, Vermessung, Unterlagen (je nach Fall 300–2.000 €)
Diese Posten sind nicht immer nötig, aber häufig sinnvoll:
• Verkehrswertgutachten: 1.000–2.000 €
• Kurzgutachten: 300–800 €
• Vermessung / Lageplan: 300–1.000 €
• Beglaubigungen / Dokumente: 50–200 €
Was bedeutet das in Summe?
Ein Beispiel für Bremen (5 % Grunderwerbsteuer, 3,57 % Makler, 1,5 % Notar + 0,5 % Grundbuch):
• 300.000 € Kaufpreis → ca. 30.000–32.000 € Nebenkosten
• 450.000 € Kaufpreis → ca. 45.000–48.000 € Nebenkosten
• 600.000 € Kaufpreis → ca. 60.000–64.000 € Nebenkosten
