Erbe und Schenkung von Immobilien

Erbe und Schenkung von Immobilien – Klartext mit Zahlen, Freibeträgen und echten Praxisfällen

Die Übertragung einer Immobilie durch Erbe oder Schenkung gehört zu den steuerlich komplexesten Bereichen im Immobilienrecht. Entscheidend sind Freibeträge, Steuerklassen, Bewertungsmethoden und der Zeitpunkt der Übertragung. Wer die Regeln kennt, kann hohe Steuerlasten vermeiden.


Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad

Die wichtigsten Freibeträge nach § 16 ErbStG:

        Wichtig: Freibeträge können alle 10 Jahre erneut genutzt werden – ein zentraler Hebel bei Schenkungen.


Steuerklassen und Steuersätze

Die Steuerklasse richtet sich nicht nach dem Einkommen, sondern nach dem Verwandtschaftsgrad.


Steuerklasse I

  • Ehepartner, Kinder, Enkel
  • Steuersatz: 7 % bis 30 %


Steuerklasse II

  • Geschwister, Nichten, Neffen
  • Steuersatz: 15 % bis 43 %


Steuerklasse III

  • Freunde, Lebensgefährten ohne Trauschein
  • Steuersatz: 30 % bis 50 %


Wie wird der Immobilienwert berechnet?

Das Finanzamt nutzt das Bewertungsgesetz (BewG).


Typische Bewertungsmethoden:

  • Vergleichswertverfahren (Eigentumswohnungen, Reihenhäuser)
  • Ertragswertverfahren (vermietete Immobilien)
  • Sachwertverfahren (Einfamilienhäuser ohne Vergleichswerte)


Beispiel:

  • Marktwert laut Gutachterausschuss: 450.000 €
  • Finanzamt-Bewertung: 430.000 €
    → Dieser Wert ist für die Steuer maßgeblich.


Beispielrechnungen

1. Kind erbt Immobilie im Wert von 600.000 €

  • Freibetrag: 400.000 €
  • Steuerpflichtiger Erwerb: 200.000 €
  • Steuersatz (Klasse I, z. B. 11 %): 22.000 € Steuer


2. Lebensgefährte erbt Immobilie im Wert von 300.000 €

  • Freibetrag: 20.000 €
  • Steuerpflichtiger Erwerb: 280.000 €
  • Steuersatz (Klasse III, z. B. 30 %): 84.000 € Steuer


3. Schenkung an Kind – Immobilie 800.000 €

  • Freibetrag: 400.000 €
  • Steuerpflichtig: 400.000 €
  • Steuersatz (Klasse I, z. B. 15 %): 60.000 € Steuer


Aber:
Wird die Immobilie in zwei Schritten übertragen (z. B. 2026 und 2036), können zweimal 400.000 € genutzt werden → 0 € Steuer.


Selbstgenutzte Immobilien – Sonderregel

Eine selbstgenutzte Immobilie kann steuerfrei vererbt werden, wenn:

  • der Ehepartner oder eingetragene Partner einzieht und
  • die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst bewohnt.


Für Kinder gilt zusätzlich:

  • Wohnfläche darf 200 m² nicht überschreiten.
  • Bei mehr Fläche wird der übersteigende Teil steuerpflichtig.


Beispiel:

  • Haus: 250 m²
  • Wert: 600.000 €
  • 50 m² gelten als steuerpflichtig → anteilig ca. 120.000 € steuerpflichtig.


Schenkung mit Nießbrauch – Steuer sparen

Beliebt in der Praxis:
Immobilie verschenken, aber Nießbrauch behalten.


Vorteile:

  • Der Wert der Schenkung reduziert sich um den Wert des Nießbrauchs.
  • Der Schenker behält die Mieteinnahmen.
  • Freibeträge werden optimal genutzt.


Beispiel:

  • Immobilienwert: 600.000 €
  • Wert des Nießbrauchs: 200.000 €
    → Steuerlich relevante Schenkung:     400.000 €
    → Für Kinder     komplett steuerfrei.


Erbschaft vs. Schenkung – strategische Unterschiede

      Pflichtteil – häufig unterschätzt


Pflichtteilsberechtigt sind:

  • Ehepartner
  • Kinder
  • Eltern (wenn keine Kinder existieren)


Der Pflichtteil beträgt 50 % des gesetzlichen Erbteils.


Beispiel:

  • Kind hätte gesetzlich 50 % geerbt → Pflichtteil 25 %.


Fazit

Erbe und Schenkung von Immobilien sind steuerlich hochrelevant. Wer Freibeträge, Bewertungsmethoden und Gestaltungsmöglichkeiten kennt, kann zehntausende Euro sparen. Besonders wichtig sind:


  • Freibeträge alle 10 Jahre nutzen
  • Nießbrauchmodelle prüfen
  • Bewertung des Finanzamts kontrollieren
  • Selbstnutzung richtig dokumentieren